Las personas con mucho patrimonio o son emprendedores o tienen inversiones en bolsa, o inversores en inmobiliario. En este artículo profundizaremos en cómo de rentable es la inversión en inmuebles.
En España este tipo de inversión representa el 40% del patrimonio de las familias, el doble de lo que representa la inversión en bolsa.
Todos sabemos que la media histórica del rendimiento de los inmuebles es del 5% anual y el de la bolsa un 10%. Vamos a ver cómo llegar a ese 5%.
Dos ejemplos de inversión en inmuebles
Ejemplo de inversor principiante
Este inversor ha comprado un piso de 150.000 Euros para alquilar. Imaginemos que saca un 5% de rentabilidad, unos 7.500 Euros al año.
Aquí le descontamos al menos un 30% en gastos varios, como gastos de gestión, por empleo, ya que el inmueble no estará siempre ocupado, y gastos de mantenimiento.
Por lo tanto, este inversor obtiene unas rentas netas de 5.250 Euros al año. Normalmente serían libres de impuestos, ya que se permite la de apreciación de la inversión.
En términos porcentuales el retorno neto final sería del 3.5% anual. (5.250 / 150.000) * 100.
Los inmuebles, al igual que las acciones, se revalorizan en el tiempo. En el caso de los inmuebles lo hacen a una media de un 3% al año.
Podemos por tanto sumar al 3.5% que ya teníamos el 3%, y nos da a largo plazo una rentabilidad del 6.5% anual para este primer inversor.
Ejemplo de inversor profesional
Este inversor es ya más avanzado, y pide un préstamo al banco de 114.000 Euros, y pone 36.000 Euros de su bolsillo, el 24% del coste total.
Por lo tanto este tendrá otra gasto añadido, los intereses del préstamo, que suelen ser en Europa en torno al 2%.
Pagará al banco 2.280 Euros al año por intereses. Si teníamos una renta de 5.250 Euros y le deducimos los 2.280, a este inversor le quedan 2.970 Euros netos al final del año.
La rentabilidad en este caso sería de un 25.8% anual. (2.970 / 36.000) * 100.
¿Empiezas a ver el efecto del apalancamiento financiero? Si se utiliza correctamente es una buena herramienta.
Si se utiliza mal es un arma de destrucción masiva. Lee [el instrumento más peligroso: el apalancamiento financiero], para saber más.
Pues bien, a la rentabilidad del alquiler también le tenemos que sumar aquí la rentabilidad anual por revalorización, que ahora no es del 3%, ya que sólo hemos invertido 36.000 Euros.
Ahora la revalorización anual media es de un 12.5%. (0.03 * 150.000) / 36.000.
Si sumamos a la rentabilidad del alquiler del 25.8%, la de revalorización del 12.5%, tenemos un total del 21% anual antes de impuestos. No está mal.
Ya sé que piensas, que en el mundo real no es todo tan bonito. Que es difícil encontrar buenos inmuebles con potencial de revalorización, también encontrar buenos inquilinos para muchos años, que el mantenimiento puede ser un dolor de cabeza terrible, y que los bancos no son tan amigos como parecen.
Sí, tienes razón, no deja de ser una aproximación al mundo de la inversión.
Y tú, ¿como invertirías? ¿Como un principiante? O como un profesional? Comenta aquí debajo.
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