Les persones amb molt patrimoni o són emprenedors, o tenen inversions en borsa, o són inversors en immobiliari. En aquest article profunditzarem en com de rendible és la inversió en immobles.
A Espanya aquest tipus d’inversió representa el 40% del patrimoni de les famílies, el doble del que representa la inversió en borsa.
Tots sabem que la mitja històrica de rendiment dels immobles és del 5% anual i que la borsa dona un del 10%. Veiem com arribar a aquest 5%.
Dos exemples d’inversió en immobles
Exemple d’inversor principiant
Aquest inversor ha comprat un pis de 150.000 Euros per llogar. Imaginem que treu un 5% de rendibilitat, uns 7.500 Euros a l’any.
Aquí li descomptem almenys un 30% en despeses vàries, com despeses de gestió, per ocupació, ja que l’immoble no estarà sempre ocupat, i despeses de manteniment.
Per tant, aquest inversor obté unes rentes netes de 5.250 Euros a l’any. Normalment serien lliures d’impostos, ja que es permet la d’apreciació de la inversió.
En termes percentuals el retorn net final seria del 3.5% anual. (5.250 / 150.000) * 100.
Els immobles, igual que les accions, es revaloren en el temps. En el cas dels immobles ho fan a una mitja d’un 3% a l’any.
Podem per tant sumar al 3.5% que ja teniem el 3%, i ens dóna a llarg termini una rendibilitat del 6.5% anual per aquest primer inversor.
Exemple d’inversor professional
Aquest inversor és ja més avançat, i demana un préstec al banc de 114.000 Euros, i posa 36.000 Euros de la seva butxaca, el 24% del cost total.
Per tant aquest tindrà una altra despesa afegida, els interessos del préstec, que solen ser a Europa al voltant del 2%.
Pagarà al banc 2.280 Euros a l’any per interessos. Si teníem una renda de 5.250 Euros i li deduïm els 2.280, a aquest inversor li queden 2.970 Euros nets al final de l’any.
La rendibilitat en aquest cas seria de un 8.25% anual. (2.970 / 36.000) * 100.
Comences a veure l’efecte de l’apalancament financer? Si s’utilitza correctament és una bona eina.
Si s’utilitza malament és una arma de destrucció massiva. Llegeix [l’instrument més perillós: l’apalancament financer], per saber més.
Doncs bé, a la rendibilitat del lloguer també li hem de sumar aquí la rendibilitat anual per revalorització, que ara no és del 3%, ja que només hem invertit 36.000 Euros.
Ara la revalorització anual mitjana és d’un 12.5%. (0.03 * 150.000) / 36.000.
Si sumem a la rendibilitat del lloguer del 8.25%, la de revalorització del 12.5%, tenim un total del 21% anual abans d’impostos. No està gens malament.
Ja sé que penses, que en el món real no és tot tan bonic. Que és difícil trobar bons immobles amb potencial de revalorització, també trobar bons llogaters per molts anys, que el manteniment pot ser un mal de cap terrible, i que els bancs no són tant amics com semblen.
Sí, tens raó, no deixa de ser una aproximació al món de la inversió.
I tu, com invertiries? Com un principiant? O com un professional? Comenta aquí sota.
Si t’ha agradat comparteix a les xarxes socials i fes like a la meva pàgina de facebook.